Bevor man ein Grundstück erwirbt, sollte sichergestellt sein, dass selbiges in puncto Größe, Beschaffenheit und Planungsrecht für das Bauvorhaben geeignet ist, für das man es vorgesehen hat. Soll heißen: Kann man dort überhaupt bauen? Was darf gebaut werden? Wie groß darf gebaut werden? Welche Lasten liegen auf dem Areal? Erst nach umfangreicher Klärung aller Grundlagen sollte der Kauf erfolgen.
Die wichtigsten Fragen zum Grundstückskauf
Nur, wo fängt man am besten an? Ist geklärt, dass es sich bei dem Grundstück um Bauland (baureifes Land) und nicht um Bauerwartungsland handelt, es also im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans liegt, sollte dieser beim zuständigen Bauordnungsamt, dem Stadtordnungsamt oder der Gemeindeverwaltung eingesehen werden. Eine einfache Anfrage genügt.
Zunächst muss feststehen, ob es sich um eine Lückenbebauung oder um ein neues Baugebiet handelt. Bei einer Baulücke spielen die einzuhaltenden Abstandsflächen (Gebäudeaußenwand zur Grundstücksgrenze) eine große Rolle, da sie die Größe des zu errichtenden Gebäudes bestimmen.
Beim neuen Baugebiet zeigt der BPlan, wie die spätere Nutzung und Bauweise insgesamt aussehen soll, aber auch Details wie Dacheindeckung, Dachneigung oder ähnliches – falls hier Einheitlichkeit vorgesehen ist. Besonders wichtig ist das „Maߨ der Bebauung“. Die dort angegebene Grundflächenzahl (GRZ) gibt vor, wie viel gebaut werden darf. Ein Beispiel: Bei einer GRZ von 0,5 dürfen nur 50 Prozent der Grundstücksfläche überbaut werden. Entscheidend sind hier die Gebäudeaußenmaße.
Schwierigkeiten und Probleme beim Grundstückskauf
Schwieriger ist der Fall, wenn kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan vorliegt. Dann muss eine Einzelprüfung durch einen konkreten Bauantrag erfolgen. Bevor dieser mehrmonatige Prozess von einer bauvorlageberechtigten Person (Architekt oder Bauingenieur) in Angriff genommen wird, sollte jedoch das persönliche Gespräch beim Bauamt gesucht werden.
Eine weitere Möglichkeit ist eine Bauvoranfrage, die zwar nur wenige Wochen Bearbeitungszeit in Anspruch nimmt, jedoch nicht wirklich rechtsverbindlich ist. Allerdings ist sie günstiger als der ebenfalls gebührenpflichtige Bauantrag. Zeitgleich mit der Klärung der Bebaubarkeit sollte Einsicht ins Grundbuch genommen und alles Nötige aus dem Baulastenverzeichnis (Bauverwaltungsamt) in Erfahrung gebracht werden. Die Baulasten lassen sich in der Regel telefonisch abfragen.
Zu den Rechten und Belastungen (Baulasten), die nicht im Grundbuch stehen, gehören zum Beispiel Abstandsbaulasten. Diese sind eingetragen, wenn Nachbargebäude keinen ausreichenden Grenzabstand einhalten.
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